周凯[①]

（中国传媒大学文法学部，北京，100024）

[内容摘要]: 2017年8月3日北京市住房与城乡建设委员会（以下简称住建委）、市发展改革委（以下简称发改委）等部门为了解决部分市场群体的住房问题，推出了共有产权住房政策（现阶段为征求意见）。一方面，共有产权住房作为自住型商品房的升级版，丰富了家庭财产的类型；另一方面，本文试图探究该政策的推出对申购家庭财产制有何新的影响。一项政策的推出不仅设计初衷要好，而且要有理念创新，要契合法律。共有产权住房政策刚刚推行，其效果尚有待于今后进一步观察，但其再次降低以家庭为单位购房门槛，满足一部分购房家庭的住房需要，丰富以不动产为特点的家庭财产制应该会发辉一定的积极作用。

[关键词]: 共有产权、家庭财产、新影响

一、共有产权住房是自住型商品房的一种演化

北京市作为中国公认的一线城市，其房价多年来一直引领全国房价，被视为全国房价的风向标之一。北京市近年来在确定了自身城市的发展功能定位后，亦开始从多方面疏解非首都核心功能，政府把它叫做“疏解整治促提升”。一方面，通过各种措施疏解非首都核心功能，减少外来人口的无序流动；另一方面，北京市的住房刚性需求群体很大，这部分的住房需求在房价高企的现实情况下，又很难单独靠普通商品住房去解决。在住房限购政策不断趋紧的背景下，政府这只有形的手必然要对城市住房供应进行必要的调控，政府调控的目的就是保障刚性住房需求，遏制投资投机性需求，抑制房价过快上涨，完善城市住房供应体系，保障房地产市场健康合理有序发展。政府从住房供应结构入手，近年来不断探索住房供应类别，推出多种住房类别，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房等。

自住型商品房是2013年10月22日北京市住建委、发改委、财政局、国土资源局、规划委五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，根据该文件推出了自住型商品房这一个新住房类别概念。截止到2017年8月份，从北京市住建委官网看到，北京市已经推出自住型商品房项目共65个，实际提供房源约5.68万套，[②] 其中除了一个项目尚在资格审核阶段外，其余项目全部售馨。从自住房销售情况分析，自住房的推出受到了社会符合购房条件家庭的广泛欢迎。

2014年12月30日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等六部门联合发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，[③]在北京、上海、深圳、成都等六个城市试点，该文件对试点共有产权性质的政策性商品住房从供应对象、建设规模、配售价格、产权划分等提出了基本要求。

2017年8月3日，北京市住建委、发改委、财政局、规划国土委等部门公布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿），正式推出共有产权住房这一住房供应体系中的新成员。从公布的该规范性文件第37条明确指出，“本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。”该规定实际上明确了共有产权住房就是从自住型商品住房演化过来的，共有产权房和自住型商品房之间有着密不可分的关系。它反映出政府对于保障性住房和政策性住房认识的一个不断深化的过程。

二、共有产权住房是自住型商品房的升级版

共有产权房是从自住房演化过来的，仔细分析自住房和共有产权房管理的规范性文件，从对比两者的概念、规划选址原则和土地供应、套型面积、销售对象、销售和不动产登记管理、再次上市管理等方面，可以看出共有产权房从自住房演化过来的清晰轨迹。

从概念上说，自住型商品房，它是房地产建设单位在公开土地市场上通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；购房者拥有部分产权，年满一定年限再上市时享有大部分房产增值收益。而共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

从规划选址和土地供应上，基本都明确项目要优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。从年度土地供应计划中单独列出，保证土地供应。

从套型面积看，自住房建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米；共有产权房是城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）项目套型建筑面积90平方米以下；其他10个区项目套型建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。

从销售对象看，自住房和共有产权房都明确了符合北京市现行限购政策的家庭和个人都可以购买。自住房的销售对象还规定，“以下家庭可以优先购买：本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。”共有产权房政策规定，申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。自住房和共有产权房还都规定，符合条件家庭只能购买一套自住房或共有产权房。

从房屋销售和不动产登记管理看，自住房和共有产权房的销售环节，均采取公开摇号确定购房人的范围和选房顺序。自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门将房屋性质登记为“自住型商品住房”，共有产权住房进行房屋权属登记时，登记部门将房屋性质登记为“共有产权住房”。

从房屋再次上市管理看，自住型商品住房的购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

从以上几个方面分析了自住房和共有产权房的关系，共有产权房来源于自住房，共有产权房仍然属于政策性住房体系，共有产权房就是自住房的升级版。政府期望共有产权房能起到稳定房价，拉低市场整体住房价格，降低购房家庭的购房门槛，实现政府调控房价的目标。

三、共有产权房和自住房的区别

共有产权房政策的推出虽然来源于自住房，与自住房的联系十分紧密，但是它毕竟是一种全新的住房供应类别，其与自住房存在明显区别。

首先，共有产权住房明确了政府与购房人之间对房屋的权利是按份共有，按份共有是民法关于财产共有一种形态，这种共有的持有比例是明确的，政府占百分之多少，购房人占百分之多少，都体现在购房合同和不动产登记证书中，具体到购房人的产权份额，是参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。而自住型商品房则没有明确房屋是按份共有，只是在未来房屋再上市时，规定了房屋增值收益中的30%分配给政府。

其次，从销售对象看，共有产权房规定比自住房严格、详尽。一方面，共有产权房对符合购买条件的单身年龄由自住房的25周岁规定为年满30周岁。另一方面，共有产权房对于限制申购情形的规定比自住房详尽，如已签订购房合同、拆迁安置协议的不能申购；已卖出房屋有过房屋交易的不能申购；离婚后距离申请时点不满3年的不能申购、存在房屋违建行为且申请时未将违建拆除的不能申购。限制申请情形的规定，凸显出共有产权房的保障功能和政策属性，反映出政府限制投机的决心。

第三，房源分配上，首次明确要为在本区工作的非本市户籍家庭预留不少于30%的房源，在政府文件中把工作稳定、有纳税记录的符合条件的新北京人家庭住房需求纳入保障计划，反映出政府部门对于这部分家庭作为常住人口一视同仁的态度。

第四，销售价格上，共有产权房规定销售均价低于同地段、同品质普通商品住房的价格，而自住房规定销售价格低于同地段、同品质普通商品住房价格的30%，显然共有产权房没有明确规定房价到底低于同地段、同品质普通商品房价多少，给政府部门、共有产权住房建设单位确定价格留下了一定空间。

第五，共有产权房对于回购管理和房屋再上市管理更加详尽明确。如对房屋的回购，购房人持有住房未满5年因特殊原因确需转让的，由政府代持机构回购房屋。房屋满5年购房人转让房屋的，分为3种情形：一是，同等价格条件下，购房人持有份额政府代持机构可优先购买；二是，购房人持有份额代持机构不购买的，购房人只能在代持机构建立的网络服务平台（该平台属于内部循环,封闭式管理。）发布转让所购房屋产权份额信息，向符合购买条件的购房人转让自己的份额，该房还是共有产权性质的住房，政府代持机构所占份额不变；三是，购房人和代持机构协商一致，共同向符合条件购买家庭转让，新的购房人获得商品房产权。另外，购房人在房屋满5年后，也可以按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

四、共有产权住房对家庭财产制的影响

家庭是社会的最小细胞，是由建立婚姻关系的一对男女依法组成的，是维系一个社会稳

定和发展的一个十分重要的基础。在一个家庭内部，夫妻财产往往又占家庭财产中主要部分。根据共有产权住房政策规定，购房人包括以家庭为单位和年满30周岁的单身人士。本文注重分析共有产权房对购房家庭的影响，不涉及符合条件的单身人士。

1、首次明确由两个主体对同一房屋共同所有。

共有产权房是一种按份共有，不同于一般夫妻财产制（我国法定夫妻财产制是婚后财产共有)中的共同所有。对于不动产而言，夫妻对同一套住宅享有共有的权利，这种共有的主体虽然是两个主体，但是他们属于家庭成员，是一种家庭成员内部的共有（在我国，同一套房屋也有不属于家庭成员身份的共有状态，但那不是婚姻关系中的共有。）。而共有产权房的出现，变成了由夫妻（夫妻是一个主体）和一个外部主体（政府代持机构）共有的形态。

它改变了过去家庭财产中的夫妻财产一般为共同共有的特征，我们知道共同共有是一种不分份额的共同持有，权利人在同一物上的权利是一致的，没有你大我小之分。按份共有产权房则是权利主体之间按照所持不同比例的份额享有权利，如果购房人享有60%的产权，则购房人就享有该房屋60%的权利。

购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。从共有产权房的价格参照并低于同地段、同品质普通商品房价格来看，购房人的份额一般在50%以上，政府代持机构份额应该会低于购房人所持份额。举个例子，某个共有产权房在供应土地时确定将来的销售均价为4万元，在摇号选房时该项目周边同地段、同品质普通商品房价格是6万元，那么购房人占有的产权份额为三分之二，也就是66.67%，另外的三分之一为政府代持机构占有的份额。

2、购房人占有、使用、收益、处分的权利受限。

从占有权能看，购房家庭实际占有该不动产，政府代持机构不实际占有该物，但是这种占有实际上更多的应该看成是一种使用权，因为你不享有该物的全部物权。

从使用权能看，购房家庭是按照购房合同的约定使用房屋，代持机构不实际使用房屋，但购房家庭不能单方面把自己的份额分割转让给他人，亦不能擅自将房屋出售、出租、出借给他人。

从收益权能看，比如说出租，利用该物获取租金。共有产权房可以出租，但是购房人不能随意向社会发布租赁信息，而是在一个封闭的由市级政府代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，且优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。同时，购房人和政府代持机构按照所占房屋产权份额各自获得租金收益的相应部分。

从处分权能看，共有产权房是按份共有，购房家庭只是享有不动产房屋的部分权利，其在行使不动产处分权能时，如转让该房屋，必然受到政府代持机构的制约，首先不动产权证未满5年的一般不能转让；其次，即便满5年想转让的，要向政府主管部门提出申请，明确房屋出售价格，然后才能出售自己那部分产权份额。

3、权利继承人继承不动产的权利受限。

这里面实际上存在两种受限情形，一种是购房家庭因继承取得其他住房的，这时这里的共有产权房中的政府份额，应该由购房家庭以市场价格购买政府持有的份额，取得商品房产权后该房退出共有产权房体系；或者该共有产权房由政府回购购房人持有的份额。因为共有产权房的购买对象是无房家庭，此时的购房人已经有了其他住房，这样现有的具有保障性质的共有产权房就不宜由购房家庭持有，或者购房人把政府持有的份额以市场价买过来，成为商品房产权，或者交出共有产权住房，其份额由政府回购。

另一种是继承人能否直接继承共有产权房？如购房夫妻的子女能否继承？答案是不能直接继承，其继承权受限。因为共有产权房属于按份共有，购房夫妻作为一个主体只享受房屋的部分产权，解决的方法是先要把政府代持机构持有的份额买过来，使得房屋变成商品房产权，然后才能继承。

4、共有产权住房购房夫妻离婚时，该房如何处理？

共有产权住房因为是按份共有，购房夫妻只是享有房屋部分产权，因此，购房夫妻离婚时房屋的处理因为涉及到另一个共有主体（政府代持机构），在程序上至少应该通知政府代持机构。

这里分房屋不动产权证未满5年和5年以上。未满5年，购房夫妻离婚的，属于特殊原因，可以由政府代持机构对夫妻共有的产权份额进行评估后予以回购，收回房屋，回购款项由夫妻协商处理。

满5年的，又可分为双方均不想要房、一方想要房、双方都想要房这三种情形：

（1）夫妻双方均不想要房屋，其共同持有的这部分产权份额，在政府代持机构管理的网络平台上向符合条件的其他购房家庭出售，该房仍为共有产权住房，售房款项由夫妻双方协商办理；或者和政府代持机构协商一致，共同向符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。夫妻获得的相应款项由双方协商处理。

（2）夫妻只有一方想要房屋的，其共同持有的这部分产权份额经评估后，由要房的一方向另一方给予相应货币补偿。同时，相应变更不动产登记事项。

（3）夫妻双方均想要房屋的，可参考竞价规则，由双方各自报价，最后由竞价高的一方向另一方给予相应的货币补偿，同时相应变更不动产登记事项。

一个城市的住房结构从理论上讲应该形成合理搭配的架构，形成“低端有保障（公租房、经适房）、中端有支撑（自住房、共有产权房）、高端有市场”，[④] 以满足不同层次、收入家庭的住房需求。

政府实施共有产权住房的目的，就是降低刚需购房家庭的购房门槛，完善城市住房供应体系，调控房价。“房子是用来住的，从政府部门推出共有产权住房政策看出，此次政府调控城市房价的思路更加清晰，认识更加深刻。同时，共有产权住房从法律上讲，其概念、具体内容更加周延，不再像过去自住房那样在产权主体上看似不模糊，由购房人个人持有，但是在未来上市出售时，政府部门还要分享房屋增值收益的30%。。

对于广大符合限购条件的刚需购房家庭来说，想以相对较低的价格购买到住房，共有产权房是一条实现的路径。同时，按份共有的住房形态恐怕需要广大购房家庭今后进一步适应。

参考文献：

[1] 《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿），北京市住建委、市发展改革委等，2017年8月3日

[2] 《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等，2014年12月30日

[3] 《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（征求意见稿），北京市住建委、市规划和国土资源管理委等，2017年8月3日