周凯[①]

（中国传媒大学，北京，100024）

[内容摘要]：经济适用房、限价商品房现已成为我国住房保障体系的重要组成部分，在解决广大城镇中低收入家庭的住房困难，发挥了积极的作用。同时，经济适用房、限价商品房的产权问题对于持有这类房产的广大家庭来说，也产生了很多疑惑，如经济适用房、限价商品房权利人对自己的房产到底有多大的支配权利，“有限产权”之理论对于夫妻财产制有何影响？经适房再上市交易的新旧“分水岭”对于夫妻财产制有何影响等，都是本文要探讨的内容。

[关键词]：经适房 限价房 有限性 夫妻财产制

一、经适房、限价房的概述

经济适用房（以下简称经适房）是20世纪90年代中后期产生的，当时是为了解决城镇中低收入居民的住房困难，由政府出面，减免开发商的部分开发费用，控制开发商利润比例的具有社会保障性质的一种住宅。根据1994年建设部　国务院住房制度改革领导小组　财政部三部门联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。该管理办法同时还规定，对离退休职工、教师家庭住房困难户应优先安排经济适用住房。在随后的若干年里，国家和政府对经济适用住房的定位和供应对象的认识在不断深化，对其销售、再上市交易、税费等方面的管理亦不断在调整，期间相继废止并出台了不少这方面的管理规定。2007年建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部等7部门联合印发修订后的《经济适用住房管理办法》，该办法对经适房的定位有了新的规定，“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”经适房从过去的面向城镇中低收入家庭到现在面向城市低收入家庭，从过去的具有社会保障性质的一种住宅到现在明确规定具有保障性质的政策性住房。

这种重新定位，不仅使得经适房的保障面缩小了（仅限于城市低收入家庭，不包含中等收入家庭），而且明确把经适房纳入社会保障性住房体系中，使之区别于普通商品住房。这样，使得我国目前的住房供应体系出现了两个体系，一个是具有社会保障性质的政策性住房体系（包括廉租房、公租房、经适房、限价房），另一个是面向社会成员的普通商品住房体系。

限价商品房（以下简称限价房）则是2006年后出现的，限价房不像经适房具有全国普遍意义，在全国各大中小城市都有经适房，它只是在个别省区市实施，如北京、天津、河北秦皇岛、浙江宁波等，对限价房的管理目前还没有全国性的规范性文件。根据2008年《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，限价房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价房中的“限”指的就是限制房屋销售价格、限制房屋的套型面积，如北京市规定限价房的套型建筑面积以90平方米以下为主。限价房的供应对象一般是中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭。这部分供应对象是实施限价商品房政策的所在城市对住房保障体系的一种细化，在保障性住房体系中增加了一种类型，目的是为了进一步解决不符合经适房购买条件，又买不起普通商品房的“夹心层”人群。限价房的出现丰富了保障性政策房的类型。
二、经适房、限价房与物权法有关财产之规定

2007年10月实施的《物权法》第2条第2款规定，本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”从物权的种类上讲，不动产权利人依法享有所有权、用益物权、担保物权，但就权利的本质来讲，所有权是基础，没有所有权，不动产权利人（所有权人）是不具备用益物权和担保物权的。因为只有所有权人才有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。

经适房、限价房是物，属于不动产中的建筑物，权利属于不动产物权，《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。经适房、限价房购房人只要依法支付了对价，其不动产物权在登记机构再依法经过登记，不动产物权就发生法律效力。经适房、限价房权利人的物权就应得到法律保护，其权利人对于房屋本身亦享有了直接支配和排他的权利。

三、经适房、限价房之产权分析

关于经适房、限价房的权属问题，1999年7月财政部、国土资源部、建设部三部门颁布《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，在该规定的第1条明确了经适房权属，“职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。”

限价房本身属于限定套型建筑面积、限定销售价格的普通商品住房，因此，房屋产权应该也归申请家庭所有。经适房、限价房看似都是产权，那么，经适房、限价房属于什么性质的产权呢？

2007年11月建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合印发《经济适用住房管理办法》，在该管理办法第30条明确规定，“经济适用住房购房人拥有有限产权。”这是笔者在部委部门规章中首次看到关于经适房产权的解释和说明，也就是说，经适房权利人虽然拥有房屋产权，但是该产权是有限的。

何谓有限产权？一般理解，有限产权是一种有限度或者带有某种限制的产权，不会是完全产权，它是政府有关部门创设的一个概念。有限产权的概念和物权法存在一定法律冲突。我们知道，法律上的物权状态只有所有权和他物权（用益物权和担保物权）之分。那么，对于经适房来说只能是所有权，绝不会是他物权，而所有权是一项最充分的物权，因为所有权具有占有、使用、收益、处分的四项权能。法理上说，所有权人行使占有、使用、收益、处分的四项权能是不受限制的，或者说所有权是对世权，所有权可以对抗除了权利人以外的其他人。

但是，有关规定却又创设了一个“有限产权”的概念，既然是有限产权，那么他一定有着和普通商品房产权不一样的地方。这样的有限产权还是所有权吗？答案又是肯定的，因为根据物权法规定，衡量不动产物权的标志是经过登记机构的依法登记，权利人取得房屋权属证书（房屋所有权证），而经适房、限价房权利人都从房屋权属登记机关取得了房屋所有权证。那么，这种所有权不一样体现在什么地方呢？2007年建设部等7部门印发的《经济适用住房管理办法》第29条：“居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。”也就是说，经济适用房的房屋所有权证上要注明“经济适用住房”字样；限价商品房房屋所有权证上也有类似记载要求，2008年《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第25条规定，限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。

因此，经适房、限价房的有限产权在房屋权属登记证书上体现了出来。
四、有限性对夫妻财产制的影响

按照我国《婚姻法》规定，夫妻财产制包括共同财产制、分别财产制、一部分共有另一部分分别所有这三种形态。无论哪种形态，不动产作为一般家庭中价值最大的财产，其地位在家庭财产中占据的分量是不容置疑的。

商品房是房产，经适房、限价房也是房产，都属于不动产范畴。不论是哪种夫妻财产制，是夫妻共有状态、还是夫妻个人分别所有状态，它都应该是一项物权，更确切说是一项所有权。

经适房、限价房，在夫妻财产共有或者分别所有状态下，本应属于完全所有权，是一个完整的权利，应该享有占有、使用、收益、处分的权能，但是我们看到由于属于“有限产权”，作为夫妻财产范畴的经适房、限价房在行使权利方面明显受到一定程度的制约。主要体现在收益、处分方面。

在收益方面的限制体现在，经适房、限价房不能出租给他人，2007年建设部等七部门在《经济适用住房管理办法》第33条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”也就是说，夫妻作为经适房、限价房权利人不能将房屋出租牟利。

在处分方面亦受一定的限制。处分的权能包括将自己的物转让给他人、将自己的物赠与他人等，这些都属于权利人的处分权能。但是，有关规定不允许经适房、限价房通过赠与、转让等方式移转给他人。2013年5月北京市住建委发布《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》，其中的第6条：“已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。”

另外，体现出经适房、限价房“有限性”或者“有限产权”的表现还有再上市交易环节，当房屋所有人将经适房、限价房出售给买受人时，其已购房屋取得契税完税凭证或房屋所有权证必须满五年。取得产权后必须经过一定的期限，才能上市交易。根据北京市规定，以2008年4月8日为界限，实行“新房新办法”、“老房老办法”，2008年4月以前签订经适房购房合同的老经适房权利人要补交一定比例的土地收益，2008年4月以后的新经适房权利人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。限价房权利人要按照同地段普通商品房和限价房的差价的一定比例缴纳土地收益。这属于房屋所有权人行使处分权能后在收益方面的限制。

人类社会的夫妻财产制其实规范的就是夫妻之间在婚姻关系存续期间的财产关系，而夫妻财产制是以所有权关系为其核心内容的，因此，“因结婚于配偶间及对于其继承人之关系，即发生财产契约之物权的效力”[②] 也就是说，以所有权关系为核心内容的夫妻财产制，对于夫妻之间以及他们的继承人来说，产生物权的效力，夫妻作为物权人其本身的行使边界是不受限制的（侵犯他人权利除外），而现实确是经适房、限价房权利人行使房产的收益、处分权能时，受到了很大限制。

经适房、限价房的有限性制约了夫妻财产制，使得往往属于家庭最大价值的房产作为物不能发挥最大的效能。出租受限制、出售也受限制、即便允许出售后其收益的一部分国家要拿走，特别是产权的不清晰带来的是人们认识上的困惑、权益分配上的疑惑，经适房、限价房说是属于家庭财产、夫妻财产，但是夫妻对此到底有多大的支配权利，谁心里也没底。原因就在于此类房屋产权存在不完整的现状。而这正是经适房、限价房政策设计之初就决定了的。

对于夫妻财产无论是共有状态还是分别所有，经适房、限价房的产权现状实际上使得夫妻财产最终处于不稳定的状态，这种尴尬的情景至今越来越凸显，对夫妻财产制度实际是一种破坏。这或许就是经适房、限价房的有限性的具体表现。

结语

笔者认为，经适房、限价房在解决低收入家庭、中低收入家庭住房困难方面，发挥了很大作用，早已成为国家保障性住房体系的组成部分。经适房、限价房作为物权的客体，在夫妻双方或者夫妻一方终身内，物权属性和商品房完全一样。即便是财产继承，夫妻相互继承各自遗产，或者法定继承人或者受赠人继承或受赠经适房、限价房的，其房屋权属（经济适用房产权、限价商品房产权）也不应受任何影响。

综上所述，由于经适房、限价房的所有权权能不够完整，在制度设立初衷是为了解决中低收入家庭的住房困难，但是由于先天不足，其权利的有限性实际和一个完整的物权是有矛盾的，或者说会构成一个悖论。因此，为了解决经适房、限价房产权先天不足问题，在此提出以下两点解决途径：一是鼓励经适房、限价房权利人通过补交土地收益，将经适房、限价房产权转为商品房产权，这样就避免了经适房、限价房的有限性给夫妻财产制带来的尴尬处境，使之获得完整的物权，夫妻对房产的占有、使用、收益、处分就不收任何限制，可以最大限度发挥房产作为物的效能；二是进一步扩大廉租房、公租房这类非产权型的租赁住房在整个国家保障性住房体系中的比重，租赁住房没有产权，不存在产权界定不清导致夫妻财产制受限之情形，让廉租房、公租房成为保障性住房的供应主渠道，逐步缩小经适房、限价房这类产权类的保障性住房的占比。

通过以上途径，进一步减少经适房、限价房的数量，克服经适房、限价房有限产权的弊端，使得夫妻财产权利和物权法之规定真正重合，还人们一个完整的物权。正像人们期盼自己生活在 “蓝天白云，青山绿水”的自然环境一样，房产作为夫妻财产权利之客体也应该是完整、清晰的。

参考文献：

[1] 林秀雄著：《夫妻财产制之研究》，北京：中国政法大学出版社2001年11月第1版。

[2] 史尚宽著：《亲属法论》，台北：荣泰印书馆1980年版。

[3] 有关经适房、限价房规范性文件

建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部《城镇经济适用住房建设管理办法》（建房［１９９４］７６１号）；

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号）；

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部１９９９年第６９号）；

财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔１９９９〕１１３号）；

《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）；

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）；

《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（京政发[2007]27号）；

《北京市限价商品住房管理办法（试行）》(京建住[2008]226号)；

《北京市住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性

住房管理工作的通知》（京建法〔2013〕10号）。