周凯[①]

（中国传媒大学文法学部，北京，100024）

 

[内容摘要]: 2013年10月北京市为了解决部分市场群体的住房问题，推出了自住型商品房政策，至今已实行两年。一方面，自住型商品房作为拥有有限产权的不动产，完善了夫妻共同财产的类型；另一方面，本文试图探究其对夫妻共同财产制的确立意义。从中得出，一项制度的推出不仅设计初衷要好，而且要有理念创新。自住型商品房政策运行效果虽然尚有待于今后进一步观察，但其对降低以家庭为单位购房门槛，对完善以不动产为特点的夫妻共同财产制发辉了一定的积极意义。

[关键词]: 自住房、夫妻共同财产、新类型

对某些夫妻来说，婚姻存续时，感情战胜一切，它甚至可以取代包括物质方面的利益；而离婚时，财产分割上的算计取代了感情因素，变成了一场似乎是纯粹经济学意义上的计量。

一、自住型商品房政策的推出

北上广深作为中国房地产的一线城市，其房价多年来一直引领全国房价，被视为全国房价的风向标。2015年正式把京津冀协同发展上升为国家战略，北京市的城市功能定位正式确立为全国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，北京市亦开始从四个方面疏解非首都核心功能。北京市的城市功能定位虽然没有经济中心，但其吸附资源的能力仍然相当强大，其对人口吸引力仍然很大，2014年北京市常住人口达到2151万人，其中2012年、2013年、2014年新增常住人口分别达到50.7万人、45.5万人、36.8万人，这部分新增加的人口大部分都是有住房需求的，都属于住房刚需人群。为此，政府需要对住房供应进行必要的调控，政府调控的目的就是保障刚需自住型需求，遏制投资投机性需求，抑制房价过快上涨，保障房地产市场健康合理有序发展。调控的手段包括提高购房门槛，执行差别化的住房贷款利率，提高交易环节的税费，限制投资投机性需求。北京市于2011年2月16日推出的属于全国最严格的限购政策至今仍在执行，而在全国执行房地产限购政策的46个城市中，除了北京、上海、深圳等四个城市外，目前绝大部分城市不同程度地对限购政策进行了松绑。

2013年10月22日北京市住建委、发改委、财政局、国土资源局、规划委五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，该文件全文7条，亦被业界称为“京七条”。京七条推出了自住型商品房这一个新概念，北京市的房屋权属系统在原有的房改房、经济适用房、限价房、普通商品房等基础上，从此又增加了一个新的类型——自住型商品房。

    自住型商品房，它是房地产开发商在公开土地市场上通过“限房价、竞地价”等出让方式完成的，购房者拥有部分产权，年满一定年限再上市时享有大部分房产增值收益，自住型商品房和限价房一样本质上还是商品房而不是保障房。京七条的出台是针对市场需求，面对仍在上涨的楼市价格，力图从供应环节运用行政手段加强对房地产价格的调控。该文件从自住型商品房的土地供应（采取集中建设或者配建等多种形式，保证一定规模的自住型商品住房用地。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。）、套型面积和价格标准（自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。）、销售对象（自住型商品房准入门槛较低，凡在北京市已取得购房资格的家庭，都可以购买自住型商品住房一套，包括连续缴纳5年以上个税或社保的非京籍家庭。）、销售和登记管理（自住型商品房的销售环节，采取公开摇号确定购房人的选房顺序。自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。）、自住型商品住房的转让管理（购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。）等方面做了全面规定。从供应对象上看，基本上就是面对中等收入的处于“夹心层”[②] 的购房家庭。

京七条政策的核心内容就是推出大规模自住型商品房，来影响未来房地产开发商的预期，利用行政手段干预楼市价格，摊薄商品房价格，把商品房均价降下来。截止2015年9月，北京市推出自住型商品房项目有48个进行了项目公示[③]，其中可提供住房约5.5万套[④]。从近年北京市商品房年销售数量看，如果这些住房都能销售出去的话，其能占商品房销售市场的50%左右，期望会起到稳定房价，拉低商品房市场价格的目的，这就达到了政府调控房价的目标。

二、夫妻共同财产制的类型

    早期社会的财产是什么？是田宅、生产工具、耕牛、马匹等。财产这个词在中国古代社会也是使用的，但是古时没有根据财产形态、特征把财产区分为物，或者动产和不动产，而是“一般将财产区分为田宅、奴婢、畜产，以及一般财物这样几个大类……”。[⑤] 财产从大的方面划分指的就是物，包括不动产和动产，不动产又包括土地、建筑物及附属物、林木等，不动产以外的财产都叫动产。依照《婚姻法》规定，我国的夫妻财产是由婚前和婚后财产组成的，其类型自然也包括动产和不动产。

（一）不动产

不动产本身对公民个人而言，因为我国实行土地公有制，即土地所有权属于国家和集体所有，因此，公民个人不动产是不包括土地的，这样实际公民的不动产主要就是建筑物及与建筑物不可分离的附属物，具体包括农村村民在宅基地上建造的具有居住功能的房屋、在城镇国有土地上拥有各类产权的房屋、个体私营经济中的厂房及附属设施等。按照我国《物权法》规定，不动产物权实行登记制度，我国的不动产都需要进行法律意义上的登记，凸显了物权登记的公示力和公信力，登记机关设立登记薄册，不动产权利人手里有权利证书，这对于保护不动产权利人的合法财产权意义重大。然而这种登记对于城镇国有土地上的房屋所有权普遍执行得较好，但是对于农村村民建造的宅基地上房屋进行登记尚未完全根本普及。

2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》，则对于我国统一不动产登记制度意义重大，该条例明确了不动产的范围，“是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”[⑥] 不动产登记不仅由过去的多部门登记（土地使用权在国土资源部门登记，房屋所有权（抵押权）在住房建设部门登记，海域面积由海洋局确权，林木由林业部门登记等），变为由国务院指定的一个部门（国土资源部牵头组建不动产统一登记机关），而且国家明确2016年全面实施不动产统一登记制度。

（二）动产

动产是指不动产以外的财产，对公民个人而言，涵盖的范围十分广泛，包括除不动产以外的一切生活资料和生产资料，汽车、家具、电器、通讯工具、图书资料、古玩字画、服装鞋袜等。

具体到以家庭为单位的夫妻财产，受我国的传统习惯影响，还有民众心理等因素，我国夫妻财产是以法定财产制为主的，实际生活中约定财产制占比很少。在法定财产中，又以婚姻关系存续期间的夫妻共同财产为主，因此，以动产和不动产构成的夫妻财产大多是在婚后（婚姻关系存续期）形成的。就不动产而言，由于不动产本身价值巨大，亦成为夫妻共同财产中占比最大的部分，是夫妻共同财产的主要部分。

农村村民在宅基地上建造的具有居住功能的房屋、在城镇国有土地上拥有各类产权的房屋、个体私营经济中的厂房及附属设施等，都可以划入夫妻共同财产范围。这里以村民在宅基地上建造房屋为例，现在村民夫妻宅基地使用权以及地上房屋所有权这两种权利都可以登记在一个权属证书上体现，即在《不动产权证书》里面权利类别中有两个内容，分别记载宅基地使用权和房屋所有权。

对于城镇国有土地上拥有产权的房屋来说，全国范围内有商品房、房改房、经济适用房、限价商品房、安置房（按经济适用房管理）等，权利人对这些类型的住宅都享有所有权，都可以归入夫妻共同财产的范围，形成夫妻共同财产的不动产类型。

同样，自住型商品房本质上仍然具备商品房属性，权利人拥有房屋的所有权，虽然自住房目前仅在北京市实行，但是不排除今后也会有其他城市跟进，结合各自情况，适时调整所在城市的房地产政策，设立自住型商品房。自住型商品房政策的推行，无形中使得我国法定夫妻财产制项下夫妻共同财产多了一个新的不动产种类。

三、自住房对完善夫妻共同财产的影响（意义）

家庭是社会的细胞，是由建立婚姻关系的一对男女依法组成的，是维系一个社会稳定和

发展的一个十分重要的基础。夫妻关系包含人身关系和财产关系两方面。新中国成立后，建立在婚姻关系基础上的夫妻关系历经数十年变化，从形式上讲，其婚姻形态、功能没有发生什么变化；从内容上讲，影响夫妻关系的一些因素出现了值得注意的变化，如家庭结构人数减少，财产关系因素对夫妻关系的影响变得更加重要，财产因素在夫妻关系中的地位更加凸显等。

    （一）自住型商品房能够优化城市住房结构，满足更多符合条件夫妻实现住房梦。

城市的住房结构从理论上讲应该形成合理搭配的架构，形成“低端有保障（公租房、经适房）、中端有支撑（限价房、自住房）、高端有市场”，[⑦] 以满足不同层次、收入家庭的住房需求。自住型商品房的推出其实就是从中端环节解决夹心层群体的购房需求，从供应量上看，未来自住房会占到商品房供应量的50%左右，这将会极大影响今后北京市商品房供应结构，在基本上不再新增商品房土地供应面积的趋势下，未来除自住房以外的普通商品房供应量必然会减少，价格可能会出现上涨趋势。

自住房虽然本质上还是商品房范畴，但是价格上比一般的普通商品房低30%，这样就降低了房款的总额，增强了中端环节群体的购房能力，满足了这部分夫妻的住房梦。

    （二）降低购房门槛，使得夫妻以相对较低的价格在特大城市购买到住房，成为不动产权利人。

    在房价高企的北京，商品房均价已经达到3万多元/平米，一般的“夹心层”群体即便购买一套不是太大的80、90平米两居室，购买力也不够，就是采取按揭贷款的方式购房，每月还贷的压力也是相当大的，房奴根本没有幸福感可言。政府设立自住房，以比同地段普通商品房低30%的价格销售，降低了既不符合保障房条件，又买不起中高端商品房的这部分夹心层夫妻购房门槛，按照不同地段销售的自住房价格在9500-28000元之间，使得这部分夫妻成为不动产权利人。

   （三）自住房的推出能够起到稳定婚姻关系的作用。

现代社会的婚姻关系似乎已经不像过去那样相对单纯，“经济人”[⑧] 的现状使得确立夫妻关系的男女更加看重婚姻关系中的财产因素，财产是实实在在的，是看得见摸得着的。我们可以统计一下，100对夫妻是愿意长期租房还是在条件许可前提下买一套房子，中国人长期秉持的观念是安居才能乐业，没有一套属于自己的房子怎么能乐业呢？长期租房的夫妻必然会有一种漂泊的感觉，一种不安定的心绪（特别对于妻子而言）。符合条件的夫妻通过努力，购买自住房，双方有了共同财产，大家一起努力，其实在某种程度上说更能稳定夫妻关系。自住房作为新出现的不动产类型，作为夫妻共同财产的组成部分，使得购房夫妻更加珍惜婚姻生活。

       夫妻关系不是空洞虚无缥缈的，而是有着实实在在内容的，其中有着以感情为纽带的人身关系，也有着以财产为内容的财产关系。按照我国的传统习惯、民众心理，夫妻财产关系主要是共同财产制。在共同财产中，不动产不论从使用价值还是价值上看都是最大的，都是夫妻双方十分看重的家庭财产。自住型商品房作为新创设的不动产类型，因有限产权的特性、相对较低的价格满足了特大城市部分刚性需求夫妻的住房梦，成为夫妻共同财产新成员。自住房的推出实质上是扩大了夫妻共同财产的这个大盘子，如果不创设出以限制部分权利的自住房而只是完全任由市场调节，北京市相当部分群体是买不起商品房的，自然就无法形成这个价值最大的夫妻共同财产。一项制度的推出不仅设计初衷要好，而且要有理念创新。自住型商品房政策运行效果虽然尚有待于今后进一步观察，但其对降低以家庭为单位购房门槛，对完善以不动产为特点的夫妻共同财产制已经初步发辉了一定的积极意义。从长远看，自住房解决的不仅是民生问题，也是一个社会问题。

参考文献：

[1] 郭建著：《中国财产法史稿》，中国政法大学出版社，2005年5月第1版。

[2] 林秀雄：《夫妻财产制之研究》，中国政法大学出版社，2001年11月第1版。

[3] 李晓鹄：“北京市自住型商品房政策利与弊”，载《山西建筑》2014年35期第231-232页。

[4] 董丽丽：“北京市自住型商品房发展现状分析”，载《现代商业》2015年第9期第97-98页。

[5] 秦志伟：“北京自住房‘遇冷’问题研究”，载《城乡经济》2015年第8期172-173页。

[6]张彤、王芳洁：“自住房僵局”，载《中国企业家》2014年16期第52-53页。