周凯[1]

（中国传媒大学文法学部政法学院 北京 100024）

[内容摘要] 北京市为了解决部分市场夹心层的住房问题，推出了自住型商品房政策。设想用“共有产权”模式，达到对住房市场调控的目的。本文一方面分析了自住型商品房的产权属性，应该称之为有限产权而不是共有产权；另一方面，探究其对夫妻财产制产生什么影响。从中得出，制度设计初衷很好，但是理念创新不够，不仅造成房屋权属类型复杂化，而且蕴含对以家庭为单位的夫妻财产制的一定影响。自住型商品房政策运行效果尚有待于今后进一步观察。

[关键词]自住型商品房 产权 夫妻财产制

一、自住型商品房政策的由来

北京市作为房地产一线城市，其房价多年来一直高居全国前列。分析房价高企的原因众多，如首都资源集聚力强大，导致对人口吸引力很大；全国性行政机关、教育、科技、医疗、文化事业集中；国家对外交往的中心等等，由于不属本文阐述目的，在此不再赘述。人口吸引力大，导致对住房刚性需求较大。由于房价一直较高，也导致地方政府自2008年以来对房地产市场进行了多次调控，最近的一次就是2011年2月16日推出的属于全国最严格的限购政策。政府调控的目的就是保障刚需自住型需求，遏制投资投机性需求，抑制房价过快上涨，保障房地产市场健康合理有序发展。调控的手段包括提高购房门槛，执行差别化的住房贷款利率，提高交易环节的税费，限制投资投机性需求。至今，在全国执行房地产限购政策的46个城市中，已经有部分城市不同程度地对限购政策进行了松绑，但是北京市的房地产调控政策仍然在严格执行，尚未看到松动的迹象。

2013年10月22日北京市住建委、发改委、财政局、国土资源局、规划委五部门联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，该文件全文7条，亦被业界称为“京七条”。京七条推出了自住型商品房这一个新概念，北京市的房屋权属系统在原有的房改房、经济适用房、限价房、普通商品房、央产房、军产房等基础上，从此又增加了一个新的类型——自住型商品房。

何谓自住型商品房，它是房地产开发商在公开土地市场上通过“限房价、竞地价”等出让方式完成的，购房者拥有部分产权，年满一定年限再上市时享有大部分房产增值收益，自住型商品房和限价房一样本质上还是商品房而不是保障房。京七条的出台是针对市场需求，面对日益上涨的楼市价格，力图从供应环节运用行政手段加强对房地产价格的调控。该文件从自住型商品房的土地供应（采取集中建设或者配建等多种形式，保证一定规模的自住型商品住房用地。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域。）、套型面积和价格标准（自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。）、销售对象（自住型商品房准入门槛较低，凡在北京市已取得购房资格的家庭，都可以购买自住型商品住房一套，包括连续缴纳5年以上个税或社保的非京籍家庭。）、销售和登记管理（自住型商品房的销售环节，采取公开摇号确定购房人的选房顺序。自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。）、自住型商品住房的转让管理（购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。）等方面做了全面规定。

京七条政策的核心内容就是推出大规模自住型商品房，来影响未来房地产开发商的预期，利用行政手段干预楼市价格，北京市住建委2013年年内推出了2万套，2014年建设5万套。这7万套住房如果真的能够按照计划推向市场，从近年北京市商品房年销售数量看，其占了商品房销售市场的相当比重，期望会起到稳定房价，拉低商品房市场价格的目的，这就达到了政府调控房价的目标。

二、法律上的财产共有

（一）财产共有形态与夫妻财产制

民法理论认为，财产所有权既包括单一主体（公民、法人）所有，也可以由两个以上的公民、法人共有。共有本身又分为按份共有和共同共有两种形式。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务，一个人的份额占比是30%，那他就分享该财产30%的收益，分担30%的义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务，它是一种不分份额大小全体共有人均对此共有物享有同等权利分担同等义务的一种共有状态，简单地说共有物要出售的话，须全体共有人同意，只要有一个共有人不同意，该共有物就不能出售。

我国的夫妻财产制基于国情、习惯、文化传统绝大多数属于共有制，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同财产，这种共有制一般属于共同共有（对于夫妻主要财产-不动产中的房屋而言，也存在有的夫妻对共有房屋的所有权采取按份共有的形态）。如果一对夫妻在婚姻关系存续期间符合购买条件购买一套自住型商品房住房的，属于夫妻共同财产（婚姻关系存续期间房屋所有权证上写没写夫妻两个人的姓名不影响夫妻共有房产的属性。）。虽然房产属于夫妻共有，但是一般来说夫妻以外的第三人是把他看成一体的，且一般在出售、出租上也是以一个声音发出的。这种共有和一般没有人身亲密关系的主体共有是有较大区别的。

（二）财产形态是共有好还是单一主体好

从权利人的心态来说，谁都希望对一个物的所有权人属于自己单独所有，从这一个意义上判断倒不是说权利人绝对自私，这也可能包含权利人的下一层意思，即从行使权利的便利程度来说，单一主体可以自己决定对物行使占有、使用、收益、处分的权利，不需要和他人协商。但是共有主体则不然，一个权利人行使对物的权利特别是处分权时是要取得其他共有人的同意。笔者见过一个临街房屋有9个共有人的情形，假设有一个共有人想出售该临街房屋，其就要经过其他共有人同意，这里面的变数会很大，万一有人不同意出售呢？那他就不能出售。因此，相对说来，财产共有权利人行使权利比起单一主体来会很繁琐。相反，产权主体越单一，法律关系就越简单，拥有房屋权属的商品房权利人行使物权就越便利而高效。这有什么不好呢？

（三）自住型商品房产权属性

北京市自住型商品房政策的出台，首先明确了自住型商品房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。这首先就对购房人的物权进行了限制。物权法规定，物权是权利人对特定物依法享有的直接支配和排他的权利。物权中的所有权在物权类型里最能体现物权的特性，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 而从自住型商品房的政策规定看，购房人作为不动产所有权人不能享有对房屋绝对处分的权利，这体现在一定时期内不能转让（限制了权利人处分权能）和再上市交易不能获得全部增值收益（收益分成，实质影响了收益、处分权能）方面。限制的依据就是政府自身减免了房屋项目土地方面的部分收益，即政府应该从正常的土地市场交易中获得的部分收益。从逻辑上讲，我让渡出部分收益，房价按照比正常同地段同品质普通商品房房价低若干百分比，这样体现在政府方面的对价就是限制房屋再上市期（购房人取得房屋所有权证5年内不得上市转让），即便是5年以后上市转让的，如房产增值，则应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

这就是自住型商品房不同于一般普通商品房之处。由于在购买环节没有明确购房人和政府的产权比例，购房人房产证上也不注明购房人和政府之间的占比，是7:3、6:4还是5：5，只是具体体现在商品房再上市的增值收益分配中，由购房人和政府按照70%和30%的比例分配。因此，不能说自住型商品房就是政府和购房人共有房屋产权，准确说自住型商品房产权仍然近似于经适房、限价房这类的有限产权，而不是像共有产权那样的比例产权。

分析地方政府推出自住型商品房，就是想通过这种形式，用占有相当比例市场交易数量的自住型商品房，来冲击商品房市场，改变市场供应结构，干预商品房市场价格，降低市场房价（定价比同地段同品质普通商品房低70%左右），从而遏制不断上涨的房价，满足一部分购房人能够通过购买比市场价格低一些的房屋，尽早解决住房问题，达到稳定房价之目的。

三、未来自住型商品房产权发展对夫妻财产制影响

笔者设想，未来预计自住型商品房在运行中，会出现以下疑问，而这些问题有的对夫妻财产制本身尚不会产生什么影响，有的现在还看不出，随着时间的推移，还处在尚待观察阶段中：

第一，在上市交易方面，购房人行使物权是否会受到政府限制？

从自住型商品房推出的目的看，政策设想让购房人和地方政府共有产权，应该说是清晰明确的。从再上市交易角度分析，虽然实质上政府和购房人对房屋产权从收益分配比例上是按份共有的，但是在实际操作中，购房人对房屋的转让（取得房产证5年以上）行使处分的权利是不需经过政府同意的。因为物权法规定，除了共有人之间另有约定外，处分共有的不动产，只要经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以。一是购房人房产证上没有注明购房人和政府的产权共有比例，二是购房人享有上市转让增值收益的70%，该比例已经超过三分之二，所以可以直接行使处分权利。这一点对于以家庭为单位的夫妻财产权利行使基本没有影响。

第二，在财产继承方面，权利人继承房屋受不受影响？

自住型商品房的土地不是以划拨形式而是以出让形式获得的，开发商是缴纳了土地出让金的，所以说本质上仍然属于商品房，不在保障性住房体系中。因此权利人在依法继承房屋产权方面与普通商品房是一样的，这方面不存在法律障碍，可以依法继承。

第三，在上市交易方面，如何确定“同地段”范围，如何具体计算增值收益？

自住型商品房本质上属于商品房，但由于是限价房产，在取得房产证期满5年后上市出售时按照政策规定要缴纳收益的30%给政府。问题是“同地段”范围尚未明确，是局限于一个区、还是一个社区还是按照项目地处2环、3环还是几环确定。还有就是到时如何计算增值收益，之前的装修费、缴纳的税费、贷款利息要不要在收益中扣除呢？这些问题至少目前没有具体规定，笔者对此问题存在疑惑，尚待以后细则规定。

四、结语

在市场经济环境下，政府的确在保障居民住房上有自己的职责，那就是让“居者有其屋”。但是这并不是说让居者都享有房屋产权。保障房，特别是保障性租赁住房也完全可以实现居者有其屋的目标。为什么非要追求所谓的人人住上有产权的房屋呢？理想的状态是政府负责保障房（以租赁型住房为主体）建设，商品房交给市场调节，政府应该管好自己职责范围内的事情，其他事情交给市场。政府用行政手段人为干预商品房市场，人为创设出自住型商品房这么一个概念，本意无非是想打压日益上涨的房价，以稳定房价（绝不是降低房价，而是力图把房价控制在一个政府认为合理的范围内。），实现调控目的。结果是使得北京市房屋产权类型更为复杂，商品房不像商品房，反倒不利于政府对住房市场的管理。最近因为北京市新房、二手房房价出现一定程度下降，甚至出现自住型商品房和同地段二手房价格倒挂的现象，自住型商品房有可能会失去最初的吸引力。

笔者认为，任何政策颁布实施，应该遵循理念先行的原则。这种理念包括以下几个方面：一是适度干预；政府作为有形之手对市场的干预是必要的，但是程度上应该是适度的，行政手段要慎用，应该多采用经济和法律手段，让市场配置资源发挥决定性作用。二是推出的政策不要和法律相矛盾或者说要和法律相衔接；法律是社会关系的调节器，物权法在对于物权人权利的规定中，其对所有权几项权能的注解显然和自住型商品房购房人享有对房屋的所有权是有区别的。一项完整的不动产物权，占有、使用、收益、处分各项权能的行使是不受什么限制的，而自住型商品房购房人至少在收益（5年后上市获得的增值收益政府参与分配）、处分（取得房产证5年内不得上市）权能上是受到限制的，从这个意义上说，称自住型商品房为有限产权并不为过。三是善用法治思维。北大学者姜明安说，法治思维是执政者在法治理念的基础上，运用法律规范、法律原则、法律精神和法律逻辑对所遇到的问题进行分析、综合、判断、推理和形成结论、决定的过程。我们制定政策一定要符合法律的原则和精神，一定要合乎法律蕴含的理念和目的。自住型商品房政策作为一项推出时间不长的新政策，其运行中的各种问题尚待实践去检验，但是我想，“简洁高效，设计合理，产权明晰”应该是未来自住型商品房的发展方向。

参考文献：

[1] 李宇嘉:《自住房模式应遵循市场化原则》，载《中国证券报》2014年7月30日。

[2] 欧阳捷：《北京自住房的未来路在何方》，新浪网，2014年7月29日http://finance.sina.com/head/finance20140729am.shtml，

[3]李军晶：《共有产权新路径》，载《中国地产市场》2014年第6期，第10-15页。

[4] 李松涛：《共有产权住房搅局楼市》，载《中国青年报》2014年6月12日，第5版。

[5]自住型商品房政策文件：

北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见 （京建发〔2013〕510号）

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》的通知 （京建法〔2014〕2号）